이봉구 세무사의 세무칼럼

 이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표
 이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표

[고양신문] 새 정부가 들어선 지난 5월 10일 이후 내년 5월 9일까지 1년간 한시적으로 다주택자의 양도소득세 중과세가 배제됐다. 다주택자들은 보유주택을 양도할 경우 중과세 배제뿐만 아니라 장기보유특별공제도 함께 적용받을 수 있으니 지금이야말로 양도소득세 세금을 크게 줄일 수 있는 절호의 기회라 하겠다.

일반적인 양도소득세 계산구조는 다음과 같다. 먼저 양도차익은 양도가액에서 필요경비(취득가액+기타 필요경비)를 제한 금액을 말한다. 양도 소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 제한다. 마지막으로 양도소득 금액에서 양도소득 기본공제(250만원)를 한 양도소득 과세표준에 세율을 곱한 금액이 최종 산출세액이 된다.

이와 같은 양도소득세 계산구조를 살펴봤을 때 절세를 위해서는 양도차익 중 필요경비 인정을 많이 받아야 함을 쉽게 이해할 수 있다. 필요경비는 양도차익을 직접 줄여줄 수 있으므로 절세를 하기 위해서는 필요경비를 잘 이해하고 활용할 필요가 있는 것이다. 

양도소득세를 줄일 수 있는 대표적인 필요경비 사례로 인테리어 공사비를 들 수 있다. 누구나 부동산취득 이후 크고 작은 공사비를 지출하게 된다. 이러한 인테리어 공사비와 관련해 ‘인테리어 공사비가 전액 필요경비로 공제되나요?’라는 질문을 많이 받는다. 인테리어 공사비는 공사내용이나 규모에 따라 필요경비로 인정되기도 하고 인정되지 않을 수도 있다. 

인테리어 공사로 인해 부동산 가치가 현저히 증가했다고 판단되면 필요경비로 인정하고, 단지 원상회복 유지를 위한 공사비라고 판단되면 필요경비로 인정해 주지 않기도 한다. 

필요경비로 인정되는 대표적인 사례는 베란다, 욕실 확장, 주방확장, 방 확장, 창틀 교체, 상하수도배관, 보일러 교체, 붙박이장 설치 등을 들 수 있다. 반면 필요경비로 인정되지 않는 사례로는 벽지나 장판 교체, 싱크대나 주방기구 교체, 문짝이나 조명교체, 타일이나 변기 교체 등을 들 수 있다. 

따라서 필요경비로 인정되지 않는 인테리어 공사비를 양도소득세 계산 시 필요경비에 넣어 신고하면 양도소득세 가산세 대상이므로 특별히 주의해야 한다.

인테리어 공사와 관련해서 ‘업자가 현금으로 지급하면 10% 할인을 해주겠다고 제안하는데, 어느 것이 유리하나요?’라는 질문도 많이 받는다. 

1세대1주택자의 경우 양도소득세가 비과세되므로 양도소득세 측면에서만 본다면 할인을 받는 것이 유리할 것이다. 그러나 양도소득세가 과세되는 경우라면 일반적으로 부가가치세 10%를 부담하고 세금계산서를 발급받는 것이 유리하다. 양도소득세가 과세되는 경우라면 일반적으로 세율이 10%를 초과하기 때문이다. 

만일 남편에게서 증여받은 아파트를 양도한 경우라면 남편이 지출한 취득세와 공사비는 필요경비로 인정될까? 증여받은 아파트를 양도한 경우라면 증여받은 이후에 지출한 비용만 필요경비로 인정되고 증여 시에 부담한 증여세는 필요경비에 인정되지 않는다는 것도 반드시 기억해야 한다.

또 다른 필요경비 사례로 부동산 중개수수료를 들 수 있다. 중개수수료는 취득·양도 시 지출한 모든 수수료가 필요경비로 인정된다. 다만 전·월세 임대계약 수수료는 인정되지 않는다. 중개수수료와 관련해서 원칙적으로 세금계산서나 현금영수증을 수령해야 하며 부득이한 사유로 세금계산서나 현금영수증을 받지 못하는 경우라면 반드시 수수료를 계좌로 이체할 필요가 있다. 중개수수료와 더불어 세무사에게 지급하는 양도소득세 신고수수료 역시 필요경비로 인정되므로 양도소득세 계산 시 잊지 말고 챙기도록 하자.

임대사업자가 임대사업에 사용하던 부동산을 양도할 경우 주의할 사항이 있다. 임대사업자는 종합소득세 계산 시 감가상각비를 필요경비에 포함한 경우라면 양도소득세 계산을 하는 경우 취득가액에서 감가상각비를 차감해야 한다. 양도소득세 계산 시 감가상각비를 취득가액에서 차감하지 않는다면 필요경비가 이중 계산되기 때문이다. 

그밖에 취득세, 공법상부담금, 토지매립비, 토목공사비, 소송비용 등 해당 부동산취득과 관련된 비용은 빠짐없이 필요경비에 넣어 양도소득세를 줄일 수 있도록 하자.

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표

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